Architekt oder Fertighaus – was passt besser?

Der Beitrag liefert einen klaren vergleich zwischen individuell geplanten Unikaten und industriell vorgefertigten Systemen. Moderne Fertighäuser bieten Festpreis-Garantien, variable Grundrisse und sehr kurze Montagezeiten, oft mit Montageabschnitten von zwei bis drei Tagen.

Bei freien Entwürfen steht die Detailtiefe und die lange planung im Vordergrund. Architektenhäuser erlauben starke Anpassung, erfordern jedoch mehr Koordination, längere Abstimmungsphasen und meist höhere Planungsdauer.

Nebenkosten von rund 15–20% ändern die Gesamtrechnung deutlich. Die HOAI seit 2021 dient nur noch als Orientierungswert; Honorare sind verhandelbar.

Was heute unter „schlüsselfertig“ verstanden wird, entspricht nicht automatisch „einzugsfertig“. Festpreise beim Systembau schaffen Kostenklarheit, während individuelle Entscheidungen mehr Steuerungsmöglichkeiten bringen.

Der folgende inhalt gibt konkrete zahlen: HOAI-Orientierungswerte, Anteile der Leistungsphasen und typische Nebenkosten. Zusätzlich werden Energie- und Technikfragen, Genehmigungen sowie Wiederverkaufsthemen zur sachlichen wahl herangezogen.

Überblick: Unterschiede und Gemeinsamkeiten auf einen Blick

Ein kompakter Vergleich macht klar, welche Faktoren bei der Wahl des Bauwegs den Ausschlag geben. Im Zentrum stehen Bauzeit, Preisrahmen und Grad der Individualität.

Bauzeit, Preisrahmen, Individualität

Systembau profitiert von Vorfertigung: Montagephasen können innerhalb von zwei bis drei Tagen erfolgen und die Austrocknungszeiten sind kurz.

Bei einem Architektenhaus verlängern Entwurfs- und Entscheidungsphasen den Gesamtprozess. Die Planung ist detaillierter und bietet mehr spätere Änderungsmöglichkeiten.

Festpreise geben beim fertighaus Orientierung; beim architektenhaus konkretisiert sich die Endsumme über Vergabe und Ausführung.

Gemeinsame Schnittmengen im heutigen Markt

Beide Bauweisen erreichen heute hohe Energieeffizienz und moderne Haustechnik. Förderprogramme wie KfW sind oft möglich.

• Servicegrad: Hersteller koordinieren häufig alle Gewerke, bei freier Planung übernimmt das der Planer oder der Bauherr selbst.
• Wiederverkauf: Standardisierte Modelle zeigen tendenziell geringere Marktwerte als individuelle Lösungen.
• Transparenz: Präzise Leistungsbeschreibungen sind für Kostensteuerung und Vergleich unabdingbar.

Begriffe klären: Architektenhaus vs. Fertighaus

Klare Begriffe schaffen Orientierung zwischen Einzelanfertigung und systematischem Bau. Im Folgenden werden die zentralen Merkmale beider Bauweisen knapp beschrieben.

Architektenhaus: Unikat mit freier Gestaltung

Ein architektenhaus entsteht als Einzelstück in enger Zusammenarbeit mit dem architekt. Raumprogramm, Materialien und Haustechnik werden projektspezifisch festgelegt.

Der Planungsvertrag kann einzelne Leistungsphasen oder die Komplettbetreuung bis zur Schlüsselübergabe umfassen. Honorare dienen oft der HOAI als Orientierung.

Fertighaus: Systembau mit variablen Grundrissen

Ein fertighaus basiert auf standardisierten Bauteilen und Baukastensystemen. Varianten und Anpassungen sind innerhalb des Systems möglich.

• Ausbaustufen: Ausbauhaus bis schlüsselfertig.
• Planung: schnelle Abläufe durch vorgefertigte Bauteile.
• Haus von der stange: Standardgrundrisse lassen sich häufig modifizieren, bleiben aber systemgebunden.

Architekt oder Fertighaus: direkter Vergleich nach Kriterien

Dieser Abschnitt vergleicht praxisnah Planungsfreiheit, Kostenklarheit und Verantwortlichkeiten. Die Darstellung bleibt sachlich und fokussiert auf konkrete Folgen für Bauherren und Entscheidungsprozesse.

Planungsfreiheit und Änderungsmöglichkeiten

Bei freier Planung sind Grundriss, Kubatur und Materialien weitgehend anpassbar. Änderungen während der Ausführung sind möglich, führen aber oft zu Zeit- und Kostenänderungen.

Fertighäusern bieten hingegen standardisierte Module mit begrenzten Anpassungsoptionen. Anpassungen sind machbar, aber meist an Systemgrenzen und Zusatzkosten gebunden.

Transparenz bei Preis und Lieferumfang

Festpreise der Anbieter schaffen klare Rahmenbedingungen. Entscheidend bleibt die genaue Baubeschreibung, um enthaltene leistungen zu prüfen.

Bei freier Vergabe schafft eine ausführliche Ausschreibung Vergleichbarkeit. Bauherren sollten Leistungen und Schnittstellen vertraglich festhalten.

Risiken, Haftung, Koordination

• Koordination: Hersteller übernehmen oft die gesamte Gewerke-Koordination; bei freier Planung erfolgt die Vergabe in Einzellosen.
• Haftung: Die rolle des Planenden umfasst gegebenenfalls Bauüberwachung und Haftung für Planungsfehler.
• Schnittstellen: Mehr Eigenleistungen erhöhen das Risiko für Termin- und Qualitätsprobleme ohne klaren Schnittstellenplan.

Planungstiefe und Ablauf: von der Idee bis zum Einzug

Der Weg vom ersten Entwurf bis zum Einzug folgt bei systematischem Bau und freier Planung deutlich unterschiedlichen Abläufen.

Die frühe Festlegung des Planungsumfangs entscheidet über Termine, Kosten und Verantwortlichkeiten.

Fertighaus: standardisierte Planung, zügige Montage

Beim Systembau basiert die Vorplanung auf Typen und Varianten. Hersteller erstellen die Werksplanung und koordinieren Montage sowie Innenausbau.

Die Montage kann in zwei bis drei Tagen erfolgen. Kurze Trocknungszeiten, besonders bei Holztafelbau, beschleunigen Folgegewerke.

Architektenhaus: iterative Entwurfs- und Entscheidungsrunden

Freie Entwürfe durchlaufen Vorentwurf, Entwurf und Ausführungsplanung. Entscheidungen zu Tragwerk und Haustechnik erfolgen Schritt für Schritt.

Ein vollständiger Planstand ist die Basis für belastbare Angebote, Termine und Qualitätssicherung.

Genehmigungen und Schnittstellenmanagement

Die Genehmigungsplanung bündelt die Unterlagen für die Baugenehmigung. Verantwortlichkeiten liegen je nach Modell beim Hersteller, beim architekt oder bei separaten Planern.

Schnittstellen zu Vermesser, Statiker, Energieberater und Haustechnikplaner müssen zeitlich abgestimmt werden.

• Systembau-Ablauf: Typen‑Vorplanung → Werksplanung → Montage → Innenausbau
• Trocknungszeiten: kürzer bei Holztafelbau als im Nassbau
• Abnahmen: Teilabnahmen reduzieren Mängelrisiken und vereinfachen Rechnungsprüfung

Kostenvergleich: Baukosten, Nebenkosten und Preissteuerung

Kostenentscheidungen prägen den Bauweg langfristig und beeinflussen Materialwahl, Flächenplanung und Technikpakete.

Festpreisgarantien bei Systemhäusern schaffen Planungssicherheit, führen jedoch bei Änderungen oft zu Aufpreisen. Ein genauer Blick in die Leistungsbeschreibung verhindert spätere Nachträge.

Beim freien Unikat entsteht die endgültige Summe erst nach Ausschreibung und Vergabe. Entscheidungen zu Materialien und Technik steuern die Kostenentwicklung und können Termine beeinflussen.

Preis, Nebenkosten und Honorar

Baunebenkosten betragen meist 15–20% der Gesamtsumme und umfassen Erschließung, Gutachten, Gebühren und Hausanschlüsse.

Das architektenhonorar liegt häufig bei 10–15% der Nettobausumme; die HOAI dient als Orientierung, Honorare sind verhandelbar.

Steuerung und Wiederverkauf

• Festpreis bietet Sicherheit, verlangt jedoch eine präzise Leistungsbeschreibung, um spätere Nachträge zu vermeiden.
• Im frei geplanten Modell bestimmt die Ausschreibung die Endsumme; die baukosten variieren mit Ausstattungsentscheidungen.
• Preissteuerung gelingt durch kompaktes Flächenkonzept, standardisierte Bauteile und gezielte Auswahl bei Oberflächen.
• Baunebenkosten wie Vermessung oder Gebühren erhöhen die Gesamtkosten spürbar und sollten früh kalkuliert werden.
• Ein beispiel zeigt: Änderungen an Systemhäusern erzeugen häufig Aufpreise; späte Umplanung beim architektenhaus kann Mehraufwand und Verzögerungen verursachen.

Für den Wiederverkauf bleiben individuelle Häuser mit durchdachter Planung und hochwertigen Details tendenziell werthaltiger als stark standardisierte Modelle.

HOAI kompakt: Honorarzonen, Honorartafeln und Verhandlungsspielraum

Die Einordnung in Honorarzonen bestimmt grundlegend das zu erwartende honorar. Entscheidend sind die Honorarzonen I–V; Wohngebäude werden in der Praxis meist in Zone III eingeordnet. Diese Zone reflektiert einen mittleren Planungsaufwand.

Orientierungswerte und rechtlicher Rahmen

Seit der EuGH-Entscheidung 2019 dient die HOAI (Stand 2021) nur noch als Orientierung. Mindest- und Höchstsätze sind aufgehoben; konkrete Vereinbarungen sind frei verhandelbar.

Beispiele und Rechenwerte

Die Honorarermittlung basiert auf den anrechenbaren Baukosten. Nach §35 HOAI ergeben sich beispielhafte Spannen:

• 100.000 € → 15.005 € bis 18.713 €
• 200.000 € → 27.863 € bis 34.751 €
• 500.000 € → 62.900 € bis 78.449 €

Verhandlung und Transparenz

Die genaue Leistungsbeschreibung beeinflusst das architektenhonorar direkt. Teilbeauftragungen und ergänzende Fachplanungen (Statik, TGA, Energie) werden separat berechnet und ändern die Gesamtsumme.

• Einordnung: Einfamilienhäuser meist Zone III.
• Honorarermittlung: Grundlage sind anrechenbare Baukosten.
• Transparenz: Detaillierte Leistungsbeschreibungen erleichtern Vergleich und Kostensteuerung.

Leistungsphasen verständlich: Aufgabenpakete und Anteile

Leistungsphasen gliedern die Planung in klare Aufgaben und messbare Anteile am Honorar. Die Einteilung hilft, Verantwortlichkeiten und Kostenquellen zu erkennen.

Phasen 1–4: Grundlagen, Vorplanung, Entwurf, Genehmigung

Diese frühen Phasen schaffen die Basis: Zielklärung, Grundstücksprüfung und erste Kostenschätzung. Vorplanung und Entwurf liefern Zeichnungen und Raumprogramm.

Die Genehmigungsplanung bündelt Unterlagen für die Behörde und gibt Rechtssicherheit vor Baubeginn.

Phasen 5–7: Ausführungsplanung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe

Ausführungsplanung enthält Detailzeichnungen, Knotenpunkte und Materialangaben. Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe strukturieren Leistungsverzeichnisse und Angebotsvergleiche.

Phasen 8–9: Objektüberwachung und Objektbetreuung

Die Objektüberwachung steuert Qualität, Termine und Kosten während der Ausführung. Abnahmen, Rechnungsprüfung und Mängelverfolgung sind zentrale Aufgaben.

Die Objektbetreuung begleitet Gewährleistungsfristen und dokumentiert den Bauzustand nach Fertigstellung.

• LPh 1: 2% — Grundlagenermittlung
• LPh 2: 7% — Vorplanung
• LPh 3: 15% — Entwurfsplanung
• LPh 4: 3% — Genehmigungsplanung
• LPh 5: 25% — Ausführungsplanung
• LPh 6: 10% — Vorbereitung Vergabe
• LPh 7: 4% — Mitwirkung Vergabe
• LPh 8: 32% — Objektüberwachung
• LPh 9: 2% — Objektbetreuung

1. Kurz: LPh 1–2 schaffen die Basis mit Zeitplan und Kostenschätzung.
2. Technisch: LPh 3–5 formen Entwurf und Ausführung mit Details und Schnittstellen.
3. Kontrolle: LPh 6–9 sichern Vergabe, Bauqualität und Gewährleistung.

Ein beispiel: Der hohe Anteil von LPh 5 und 8 zeigt, wie sehr Planungstiefe und Bauüberwachung den Projektaufwand prägen. architekten und Projektbeteiligte sollten Leistungen klar zuordnen.

Baunebenkosten realistisch einplanen

Nebenkosten können den Budgetplan stärker belasten als viele bauherren erwarten. In der Praxis sollten 15–20 % der Gesamtsumme als Nebenposten eingeplant werden.

Grundstück, Erschließung, Vermessung, Gutachten

Zum kauf eines grundstücks kommen Makler- und Notargebühren sowie Grunderwerbsteuer. Vermessung und Bodengutachten sind oft erforderlich und kosten zusätzlich.

Erschließung bis zur Parzellengrenze kann hohe Einzelposten enthalten. Diese Aufwände gehören früh in die Kalkulation.

Gebühren, Steuern, Notar- und Finanzierungskosten

Behördliche Gebühren und Genehmigungskosten fallen vor und während der Bauphase an. Notar- und Grundbucheinträge sind einmalige, aber relevante Posten.

Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen oder Grundschuldeintragungen ergänzen die Rechnung und reduzieren die Liquidität.

Außenanlagen, Hausanschlüsse und Innenausbau-Posten

Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation verursachen zusätzliche Kosten. Regenentwässerung oder Anschlussverlängerungen variieren je nach Lage.

Außenanlagen, Wege, Zäune, Stellplätze sowie Garage oder Carport sind separate Posten und sollten nicht im Baupreis versteckt werden.

• Frühe Kalkulation vermeidet Engpässe und schafft verlässliche Gesamtsummen.
• Baustellenspezifische Aufwände: Baustrom, Bauwasser und Versicherungen berücksichtigen.
• Finanzierungskosten und Sonderwünsche erhöhen die baukosten und gehören in die Planung.
• Eine klare Regel für Reserveposten (z. B. 5–10 %) schützt vor Nachfinanzierungen.
• Transparente Listen aller Posten erleichtern Vergleich und Verhandlung mit Anbietern.

Leistungsumfang im Vertrag: was wirklich enthalten ist

Der Vertragsumfang entscheidet oft erst im Detail, welche Leistungen wirklich enthalten sind.

Schlüsselfertig ist nicht gleich einzugsfertig

Der Begriff „schlüsselfertig“ wird unterschiedlich verwendet. In vielen Fällen fehlen Malerarbeiten, Bodenbeläge, Innentüren oder Außenanlagen.

Bei fertighäusern listen Anbieter zwar Basisleistungen, doch Zusatzarbeiten bleiben oft vom Bauherrn zu tragen. Das beeinflusst den echten preis deutlich.

Leistungs- und Baubeschreibung prüfen und vergleichen

Vor Unterschrift ist eine detaillierte Baubeschreibung essenziell. Nur so lässt sich im direkten vergleich erkennen, welche Leistungspositionen inkludiert sind.

• Die Bezeichnung „schlüsselfertig“ prüfen: genaue Leistungen schriftlich festhalten.
• Fehlende Posten wie Bodenbeläge oder Außenanlagen als Zusatzposition identifizieren.
• Klare Abgrenzung zwischen Herstellerleistungen und bauseitigen Leistungen vereinbaren.
• Rückfragen zu Ausstattungsstandards, Marken, energetischen Kennwerten und Terminen stellen.
• Dokumentierte Bemusterungen und verbindliche Vertragsanhänge (Pläne, Produktlisten) verlangen.

Offene fragen schriftlich klären und alle Zusagen im Vertrag protokollieren. So werden spätere Nachträge vermeidbar und der vergleich mehrerer Angebote transparent.

Eigenleistung: Chancen, Grenzen und Haftungsfragen

Eigenleistungen können die Baukosten merklich senken. Gleichzeitig erhöhen sie Organisationsaufwand und Haftungsrisiken.

Realistische Einsparungen liegen bei Tapezieren und Streichen bis ca. 8.000 €, Bodenbelägen etwa 4.000 € und Fliesen rund 3.000 €. Bei einem 140 m² großen Projekt erfordert ein Sparziel von 20.000–30.000 € ungefähr 850 Stunden Eigenleistung.

Geeignete Arbeiten und realistische Ersparnisse

Geeignet sind Finish‑Arbeiten mit wenigen Schnittstellen zu anderen Gewerken. Das spart Kosten ohne große Koordination.

• Finish‑Arbeiten: Maler, Bodenbeläge, teilweise Fliesen
• Zeitaufwand: Umfangreiche Eigenleistungen summieren sich auf mehrere hundert Stunden
• Materialien: Qualität von materialien und Werkzeug beeinflusst Ergebnis

Abstimmung im Bauablauf, Gewährleistung und Ausschlüsse

Terminplanung muss Eigenleistungen genau einbinden, um Verzögerungen zu vermeiden. In vielen schlüsselfertigen Verträgen sind Eigenleistungen ausgeschlossen.

Gewährleistung: Schäden durch Eigenleistung führen häufig zu Auseinandersetzungen. Klare vertragliche Regelungen sind daher nötig.

Energieeffizienz und Technik: Standards und Förderpotenziale

Effizienzstandards und Technikpakete entscheiden oft, welche Förderprogramme nutzbar werden. Eine klare Technikstrategie erhöht die Chancen auf KfW-Förderungen und senkt die laufenden Kosten.

KfW-Niveaus im Fertighausbau und Technikpakete

Systemhäuser erreichen mit hoch gedämmten Holzbauteilen und moderner Haustechnik häufig KfW-40 bis KfW-55. Hersteller bieten oft abgestimmte Pakete mit Lüftung, Wärmepumpe, Photovoltaik und Speicher an.

Solche Bündel sind aufeinander abgestimmt und erleichtern die Förderanträge. Damit reduziert sich das Risiko von Fehldimensionierungen.

Individuelle Haustechnik im Architektenhaus

Im architektenhaus lassen sich Anlagen frei kombinieren und exakt auf Grundriss sowie Gebäudehülle abstimmen. Photovoltaik, Smart‑Home‑Funktionen oder E‑Ladeinfrastruktur werden in die individuelle planung integriert.

• Materialien und Hüllendetails beeinflussen direkt Energiekennwerte.
• Verschattung, Fensterflächen und Luftdichtheit stabilisieren Verbrauchswerte.
• Ideen zur Reduktion: kompakte Baukörper, sorgfältige Wärmebrückenplanung, luftdichte Ausführung.

Wünsche zu Komfortfunktionen und Speichertechnik sollten früh im Entwurf festgelegt werden. So lassen sich Förderchancen optimal nutzen und Betriebskosten minimieren.

Grundstück, Baugenehmigung und regionale Regeln

Grundstücksfragen und behördliche Rahmenbedingungen prägen die frühe Projektplanung wesentlich.

Grundstücksbesonderheiten, Bodengutachten, Hanglagen

Ein Bodengutachten liefert belastbare Aussagen zur Gründung, Entwässerung und zur Wahl von Keller oder Bodenplatte.

Hanglagen erfordern zusätzliche Erdarbeiten, Drainagen und statische Lösungen. Eine frühe Abstimmung minimiert teure Nacharbeiten.

Dialog mit Behörden und Zeitpläne

Vollständige Unterlagen beschleunigen das Verfahren zur Baugenehmigung. Unklare Planstände verlängern Wartezeiten erheblich.

Regionale Regeln aus Bebauungsplänen bestimmen Dachform, Geschossigkeit, Abstände und Stellplätze. Diese Regelvorgaben sind früh zu prüfen.

• Ein Bodengutachten schafft Planungs- und Kostensicherheit.
• Erschließung und Leitungsführung vor Baubeginn klären und kalkulieren.
• Der Architekt koordiniert Genehmigungsplanung, Vermessung und Fachgutachten.
• Die Wahl des Projektstarts sollte Fristen, Erdarbeiten-Saisons und Lieferzeiten berücksichtigen.

Fazit

Zusammengefasst zeigt sich, welche Folgen die Entscheidung für Ablauf, Kosten und Gestaltung hat.

Der Systembau punktet mit klaren Festpreisen, kurzen Montagezeiten und kalkulierbarem Lieferumfang. Das architektenhaus bietet maximalen Gestaltungsraum, aber variablere Endkosten und längere Planungsphasen.

HOAI dient weiterhin als Orientierungsrahmen; Honorarvereinbarungen sind jedoch verhandelbar. Nebenkosten von rund 15–20 % sind realistisch einzurechnen.

Energieziele und Technik sollten früh festgelegt werden. Begrenzte Eigenleistungen sind möglich, jedoch vertragsabhängig. Saubere Schnittstellenkoordination und dokumentierte Abnahmen reduzieren Risiken und schaffen planbare Ergebnisse beim hausbau.