Checkliste für den Immobilienkauf.

Dieser Einstieg liefert eine kompakte Orientierung vom ersten Marktüberblick bis zur Schlüsselübergabe. Die Struktur zeigt die wesentlichen schritte: gezielte suche, Finanzierung, Besichtigung, Vertragsentwurf, Notartermin bis zum Grundbucheintrag.

Typische Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 %) sowie möglicher Maklercourtage zusammen. Gesamtbelastungen liegen oft bei 10–15 % des Kaufpreises.

Eine Finanzierungszusage vor Angebotsabgabe stärkt die Verhandlungsposition. Mehrfache Besichtigungen und die Einbindung eines Bausachverständigen reduzieren Risiken. Kaufvertragsentwürfe müssen spätestens 14 Tage vor Beurkundung vorliegen.

Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar den endgültigen Grundbucheintrag. Die Übergabe erfolgt mit Protokoll und dokumentierten Zählerständen. Diese kurze Übersicht benennt die prüfbaren punkte und häufigen fragen, damit der hauskauf planbar bleibt.

Überblick: Von der Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe

Ein klarer Ablauf macht den Weg vom ersten Objekt bis zur Schlüsselübergabe planbar. Der Prozess umfasst Suche, Finanzierung, Vertragsprüfung, Notartermin, Auflassungsvormerkung und den endgültigen Grundbucheintrag.

Zwischen erster Besichtigung und Einzug vergeht oft mehr Zeit als erwartet. Eine stringente Reihenfolge der einzelnen schritthaften Aufgaben vermeidet Leerläufe und beschleunigt Abläufe. Besonders wichtig ist die Frist von mindestens 14 Tagen zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung.

Finanzierung früh konkretisieren, um bei passenden immobilien handlungsfähig zu sein. Parallel sollten Lageanalyse, Objektzustand und energetische Kennwerte geprüft werden. Juristisch führt die Kette über Notarverlesung, Auflassungsvormerkung, Zahlungsaufforderung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Grundbucheintrag.

• Kurze Checkliste: Suche → Finanzierung → Vertragsprüfung → Notar → Zahlung → Grundbucheintrag → Schlüsselübergabe.
• Organisatorisches: Ummeldungen, Versicherungen und Einzugsplanung koordinieren.
• Zeitfenster beachten: mindestens 14 Tage vor Beurkundung einplanen.

Finanzierung solide aufstellen: Rahmen klären und Angebote vergleichen

Eine gut geplante Finanzierung schafft Klarheit über Tragbarkeit und mögliche Schritte. Vor Gesprächsaufnahme bei einer bank sind Eigenmittel, laufende Kosten und die monatliche Belastung zu berechnen.

Eigenmittel und die realistische monatliche Tragfähigkeit ermitteln: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide und Nachweise über Eigenkapital bereithalten. So laufen Finanzierungsanfragen zügiger.

Zinsbindung, anfängliche Tilgung und Sondertilgungsrechte beeinflussen Rate und Restschuld. Mehrere Angebote vergleichen: Zinssatz, effektive Kosten und Flexibilität prüfen. Anschlussfinanzierung früh berücksichtigen.

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 prozent, Notar/Grundbuch ≈2 prozent; insgesamt oft 10–15 prozent.
• Vergleich von baufinanzierung-Angeboten unterschiedlicher banken nach Konditionen und Laufzeit.
• Wichtige Unterlagen: Eigenkapitalnachweis, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge.

Eine schriftliche Finanzierungszusage stärkt die Position bei Angebotseinreichung und macht das Vorgehen verbindlicher.

Immobiliensuche strukturieren: Markt beobachten und Angebote filtern

Eine strukturierte Marktrecherche erhöht die Trefferquote und reduziert die Zeitaufwand bei der suche. Recherchen über Online‑Portale, regionale Anzeigen und lokale maklernetzwerke ergänzen sich. Persönliche Hinweise aus dem Umfeld liefern zusätzliche, oft nicht digital veröffentlichte angebote.

Quellen nutzen: Portale, regionale Anzeigen, Maklernetzwerke

Suchprofile auf großen Portalen schärfen und Benachrichtigungen aktivieren, um neue inserate schnell zu sehen. Regionale Zeitungen und Aushänge erreichen Zielgruppen, die nicht online suchen. Gut vernetzte makler können gezielt auf passende immobilie aufmerksam machen.

Lage und Umfeld bewerten: Infrastruktur, Verkehr, Entwicklung

Die lage prüft Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung sowie Bildungs- und Gesundheitsangebote. Geplante Bauvorhaben und Entwicklungspläne beeinflussen Wert und Lebensqualität. Marktdaten über mehrere Wochen beobachten, um Preisgefüge und Nachfrage besser einzuschätzen.

Zeit und Prioritäten festlegen: Muss‑kriterien vs. Nice‑to‑have

• Muss- und Wunschlisten erstellen, um Besichtigungen zielgerichtet zu wählen.
• Suchprofile fokussieren und Benachrichtigungen nutzen, um auf neue angebote zu reagieren.
• Bei hoher Konkurrenz Zusammenarbeit mit regionalen maklern erwägen.

Hausbesichtigung mit System: Zustand, Energie und Umfeld prüfen

Systematische Begehungen offenbaren den tatsächlichen Zustand und mögliche Reparaturkosten eines Objekts. Mehrfache Besichtigungen zu unterschiedlichen Zeiten verbessern die Einschätzung von Umfeld und Lärm.

Bausubstanz im Blick: Wände, Decken, Feuchtigkeit

Prüfpunkte sind Feuchtigkeitsflecken, Rissbilder und Setzungen an Wänden und Decken. Auch Bodenbeläge und Anschlussbereiche liefern Hinweise auf Feuchtigkeitsprobleme.

Dach, Fassade und Keller sorgfältig inspizieren

Dachdeckung, Dachneigung und Anschlussdetails zeigen Alter und Reparaturbedarf. Fassade und Keller auf Risse, Abdichtungen und Geruch prüfen, da hier oft verdeckte mängel auftreten.

Heizung, Elektrik, Sanitär und Dämmung bewerten

Alter und Wartungszustand der Heizung, sichtbare Leitungen und Sicherungsbereiche sind technische Kernpunkte. Fenster, Dämmung und Sanitärinstallationen fließen in die energetische und wirtschaftliche Bewertung ein.

Energieausweis lesen und laufende Kosten einschätzen

Der energieausweis gibt Orientierungswerte zu Verbrauch und Erneuerungsbedarf. Die Zahlen helfen, künftige Betriebskosten und mögliche Investitionen abzuschätzen.

Lärmpegel und Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten prüfen

Besuche morgens, mittags und abends zeigen Verkehrs- und Nachbarschaftsbelastungen. Die umgebung entscheidet oft über Wohnqualität und Wiederverkaufschancen einer immobilie.

Expertise einholen: Bausachverständige hinzuziehen

Ein Gutachter deckt verborgene mängel auf und beziffert Sanierungskosten. Fotos und Notizen während der besichtigung unterstützen die spätere Bewertung.

• Systematische Fotodokumentation und Notizen führen.
• Feuchtigkeitsmesser, Maßband und Taschenlampe mitnehmen.
• Mehrfache Begehungen zu verschiedenen Zeiten durchführen.
• Bausachverständigen zur vertieften Prüfung hinzuziehen.

Kaufprozess rechtssicher gestalten: Vom Vertragsentwurf bis zum Grundbucheintrag

Ein strukturierter Ablauf zwischen Entwurf, Beurkundung und Eintragung minimiert rechtliche Risiken beim Kauf. Vorab sind vollständige Unterlagen bereitzustellen, damit keine Verzögerungen entstehen.

Kaufvertragsentwurf prüfen lassen: Inhalte und Fristen

Der kaufvertrag muss mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen. Diese Frist sichert Zeit für rechtliche Prüfung und ggf. Nachbesserungen.

Typische Inhalte sind Kaufgegenstand, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und Vereinbarungen zur Mängelhaftung.

Notartermin: Verlesen, Fragen klären, Beurkundung

Beim termin liest der notar den Vertrag vollständig vor. Fragen werden unmittelbar geklärt und alle Parteien, inklusive verkäufer, unterzeichnen anschließend.

Auflassungsvormerkung und Zahlungsaufforderung

Nach Beurkundung veranlasst der notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Danach folgt die Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Kaufpreiszahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Grundbucheintrag

Der kaufpreis wird erst nach Aufforderung durch das Notariat gezahlt. Nach Zahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der endgültige Eintrag ins grundbuch veranlasst.

• Sorgfältige Prüfung des Vertragsentwurfs unter Beachtung der 14‑Tage‑Frist empfehlen.
• Vollständige unterlagen sparen Zeit und reduzieren Verzug.
• Reihenfolge: Beurkundung → Auflassungsvormerkung → Zahlungsaufforderung → Zahlung → Grundbucheintrag → Übergabe.

Steuern und laufende Kosten im Blick behalten

Nebenkosten und laufende Belastungen beeinflussen die Liquidität nach Abschluss erheblich.

Eine transparente Kostenaufstellung reduziert Überraschungen und erleichtert die Abstimmung mit der Bank und dem Notariat.

Grunderwerbsteuer je Bundesland einplanen

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei etwa 3,5–6,5 % des Kaufpreises. Diese Position ist bei der Erwerbsplanung früh zu berücksichtigen.

Notar- und Grundbuchkosten schlagen zusätzlich mit rund 2 % zu Buche. Gegebenenfalls kommt eine Maklercourtage hinzu.

Laufende Posten berücksichtigen

Laufende kosten umfassen Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Betriebskosten und regelmäßige Instandhaltung.

Elementarschutz, Rücklagenbildung und geplante Modernisierungen sollten ebenfalls eingeplant werden.

Zinsbelastungen der finanzierung sind in der jährlichen Liquiditätsplanung ebenso zu vermerken wie Tilgungsraten.

• Gesamtkostenquote: Kaufpreis plus Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Courtage) ermitteln.
• Jährliche Belastung: Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage.
• Abstimmung der Zahlungsströme mit Bank und Notariat, um Fristen und Zahlungsaufforderungen sicher einzuhalten.

Dokumente und Nachweise: Alles Wichtige gebündelt

Ein lückenloses Aktenpaket beschleunigt Entscheidungen von Banken und Notaren. Grundlegende dokumente klären Rechte, technischen Zustand und Kostenrisiken frühzeitig.

Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Baubeschreibung

Aktueller grundbuchauszug zeigt Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ins Dossier.

Die Baubeschreibung erläutert Bauumfang und Ausstattungsstandards. Diese Unterlagen sind Grundlage für rechtliche Prüfungen.

Energieausweis, Protokolle und Modernisierungsnachweise

Der energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz und hilft bei Kostenprognosen. Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Einblick in geplante Beschlüsse.

Lückenlose Nachweise zu Modernisierungen und Wartungen belegen technischen Zustand und reduzieren offene fragen.

Übergabeprotokoll und Mängelliste vorbereiten

1. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und fotografischer Dokumentation erstellen.
2. Detaillierte Mängelliste festhalten und Übergabetermin dokumentieren.
3. Vollständiges Dossier beilegt Unterlagen für die Finanzierung und den finalen kaufvertrag.

Checkliste für den Immobilienkauf.

Die folgende Struktur ordnet Finanzfragen, Marktrecherche, Besichtigungen sowie rechtliche und organisatorische Schritte übersichtlich. Sie dient als kompakte Arbeitsgrundlage und hilft, offene Fragen frühzeitig zu klären.

Finanzierung

Eigenmittel, schriftliche Finanzierungszusage und Konditionen der Baufinanzierung dokumentieren. Nebenkosten realistisch ansetzen: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar/Grundbuch ≈2 %, ggf. Maklercourtage.

Immobiliensuche

Lage prüfen, Angebote vergleichen und Marktbewegungen über mehrere Quellen beobachten. Kaufentscheidungen auf Muss‑ und Nice‑to‑have‑Punkte stützen.

Besichtigung

Substanz, Haustechnik und Energiekennwerte systematisch erfassen. Energieausweis, Feuchtigkeitsanzeichen und Umgebungslärm prüfen.

Bei Unsicherheit Gutachter oder Sachverständige hinzuziehen, um verdeckte Mängel und Sanierungskosten zu klären.

Verträge & Notar

Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Notartermin prüfen. Zahlungsablauf nach Aufforderung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und anschließender Grundbucheintrag sind verbindliche Schritte.

Übergabe & Einzug

Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselübergabe, Ummeldungen und Versicherungscheck vorbereiten. So bleiben keine offenen Punkte beim Einzug.

• Bündelt die wichtigsten prüfpunkte zur finanzierung und Nebenkosten.
• Fokussiert die Suche auf Lage und kontinuierliche Marktbeobachtung.
• Systematische Besichtigung plus externe Expertise bei Bedarf.
• Rechtliche Reihenfolge: Vertrag → Notar → Zahlung → Grundbucheintrag.
• Übergabeprotokoll, Zählerstände und Ummeldungen nicht vergessen.

Schlüsselübergabe und Einzug organisieren

Die finale Übergabe markiert den praktischen Abschluss des Kaufs und erfordert genaue Abstimmung aller Beteiligten. In der Regel erfolgt sie erst nach Zahlung und dem Eintrag im Grundbuch.

Termin abstimmen, Zählerstände dokumentieren, letzte Checks

Terminvereinbarungen sind mit der Verkäuferseite früh zu klären, damit Zeitkonflikte vermieden werden. Ein detailliertes Übergabeprotokoll listet Schlüssel, dokumentierte Zählerstände und übergebene Unterlagen auf.

Letzte Objektchecks prüfen, ob vereinbarte Restarbeiten abgeschlossen sind. Offene Mängel werden schriftlich festgehalten und zeitlich terminiert.

Ummeldungen und Absicherung: Wohngebäude-, Haftpflicht-, ggf. Risikoschutz

Unmittelbar nach der Übergabe sollten Ummeldungen (Energie, Telekom, Kfz) und ein Nachsendeauftrag terminiert werden, um Versorgungslücken zu vermeiden. Versicherungen für Haus, Wohngebäude und Haftpflicht sind vor dem Einzug zu prüfen.

• Koordiniert den Übergabetermin, sobald Zahlung und Grundbucheintrag vorliegen.
• Führt ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselverzeichnis und übergebenen Dokumenten.
• Plant Ummeldungen zeitlich, um zusätzliche Kosten und Ausfälle zu verhindern.
• Organisiert Renovierungen vor dem Einzug, um Doppelaufwände zu vermeiden.
• Prüft und ergänzt den Versicherungsschutz, ggf. um Elementar- oder Risikoschutz.

Fazit

Eine stringente Abfolge von Finanzierungszusage, mehrfacher Hausbesichtigung und präziser Vertragsprüfung verringert Risiken bei der Entscheidung zum Hauskauf.

Wesentlich sind vollständige Unterlagen, realistische Nebenkosten‑ und Budgetplanung sowie die Bewertung von Lage, Zustand des Hauses und Umgebung. Energetische Kennwerte, Fenster, Dach und Heizung fließen in die Bewertung der Immobilie ein.

Der rechtliche Ablauf bleibt bindend: Vertragsentwurf rechtzeitig prüfen, Notartermin geordnet durchführen, Zahlung nach Aufforderung leisten und erst dann die Eintragung abwarten. Die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und dokumentierten Mängeln schließt den Prozess ab.

Die Checkliste hilft, Suche, Angebot und Kaufpreis bis zu Ummeldungen systematisch abzuarbeiten und die Entscheidung fundiert zu treffen.