Kaution, Maklerprovision & Co. – welche Zusatzkosten entstehen.

Übersicht zu Nebensummen bei Miete und Kauf: Seit 2015 gilt beim Wohnraum das Bestellerprinzip, das die Kostenverteilung bei Vermittlung regelt. Beim Kauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten seit dem 23.12.2020 hälftig nach §§ 656c, 656d BGB.

Die Provision wird in der Regel mit Unterzeichnung des Vertrags fällig. Beim Erwerb darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer und erst nach dessen Zahlung.

Praktische Punkte: Prüfen, wann die Kaution bereitstehen muss, welche Zahlungen verhandelbar sind und wo gesetzliche Obergrenzen gelten. Bei Mietvermittlung beträgt die Obergrenze der Provision zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Weitere Aspekte sind regionale Unterschiede, Nachweispflichten und Sonderfälle wie geförderte Objekte oder Ablösen für Einbauten. Ziel ist eine transparente Aufstellung aller Posten zur soliden Liquiditätsplanung.

Überblick: Zusatzkosten bei Wohnungssuche und Immobiliengeschäft verstehen und kalkulieren

Kostenelemente bei Vermittlung, Vermietung und Erwerb kurz erklärt. Vor Vertragsabschluss ist zu klären, welche Posten zusätzlich zur Nettomiete oder zum Kaufpreis anfallen und auf welcher rechtlichen Basis die Verteilung erfolgt.

Suchintention: Was vor Vertragsabschluss klar sein sollte

Provisionen werden bei Miet- und Kaufverträgen meist mit der Unterzeichnung fällig. Beim Wohnraum gilt das Bestellerprinzip; der Auftraggeber zahlt die Vermittlungsgebühr.

Seit dem 23.12.2020 regeln §§ 656c, 656d BGB die halbseitige Verteilung der Courtage beim Kauf zwischen käufer und verkäufer.

So wird der individuelle Kostenrahmen vorbereitet

Systematische Dokumentation erleichtert die Prüfung: Exposé, Provisionshinweise, Maklervereinbarung und Vertragsentwürfe sammeln. So lassen sich Forderungen nachvollziehen.

• Festlegen, wer zahlt welche Position und auf welcher gesetzlichen Grundlage.
• Liquiditätsplan mit zeitlicher Staffelung von Sicherheiten, Courtage und Notarkosten erstellen.
• Prüfen, ob maklerkosten tatsächlich geschuldet sind: Auftrag, wirksamer Vertrag und erfolgreicher Abschluss.
• Nebenkosten bei der Vermietung sowie Erwerbsnebenkosten beim Kauf einrechnen.
• Transparente Kommunikation zwischen allen Beteiligten, um Streitpunkte zu vermeiden.

Kaution richtig einschätzen: übliche Spannen und gesetzliche Grenzen

Bei der Mietkalkulation gilt es, Sicherheiten und einmalige Zahlungen sauber zu trennen. Übliche Praxen und gesetzliche Vorgaben liefern Orientierung für die Höhe der Sicherheitsleistung.

Zwei bis drei Nettokaltmieten als Orientierung

Die Sicherheitsleistung beträgt bei vielen wohnungen regelmäßig zwei bis drei nettokaltmieten. Eine Ratenzahlung ist möglich, wenn das im mietvertrag steht. Für mieter und vermieter ist wichtig, Fälligkeit und Zahlungsmodus schriftlich zu fixieren.

Unterschied zwischen Sicherheit und Ablöse

Ablösen für Einbauten sind ein eigener Posten und kein Ersatz für die Sicherheitsleistung. Unzulässige Überhöhungen lassen sich zurückfordern. In Kombination mit einer maklerprovision entstehen kumulierte Anfangszahlungen; daher früh Prioritäten setzen.

• Sicherheitsleistung sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
• Die Obergrenze der Mietprovision liegt bei zwei nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, das betrifft nicht die Kautionshöhe.
• Übergabeprotokoll und Nachweise sichern spätere Abrechnungen.
• Treuhand oder separates Konto für die Sicherheitsleistung sind gängige Praktiken.
• Bei Auszug entscheidet der Zustand und offene Forderungen über Rückzahlung.

Maklerprovision bei Vermietung: Bestellerprinzip seit 2015

Wer den Vermittler beauftragt, bestimmt meist auch die Kosten. Das Bestellerprinzip entlastet Mietinteressenten bei Wohnungsangeboten deutlich.

Wer beauftragt, zahlt: Konsequenzen für Vermieter und Mieter

Seit 2015 gilt bei der Vermietung von wohnungen: wer makler beauftragt, übernimmt die Zahlungspflicht. Das schützt mieter davor, Provisionen tragen zu müssen, wenn der Vermieter den Auftrag erteilt hat.

Obergrenze: zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer

Für die maklerprovision gilt eine gesetzliche Obergrenze von zwei nettokaltmieten zuzüglich mehrwertsteuer. Höhere Forderungen sind unzulässig und können angefochten werden.

Fälligkeit bei Unterzeichnung des Mietvertrags

Die Zahlung wird üblicherweise mit Unterzeichnung des Mietvertrags fällig. Vorab verlangte Vorkassen sind kritisch zu prüfen. Ein bloß reagierender Interessent schuldet keine Courtage.

• Grundsatz: wer zahlt folgt aus dem Auftrag an den makler.
• Bei gewerblicher vermietung gelten andere Regeln; prüfen Sie den Vertrag.
• Umlegung auf die Miete ist nicht zulässig und kann angegriffen werden.
• Klare Hinweise in Exposés reduzieren spätere Streitfragen.

Kauf und Verkauf von Immobilien: Verteilung der Maklerkosten seit Dezember 2020

Mit Wirkung ab Dezember 2020 regeln §§ 656c und 656d BGB die Kostenverteilung beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Die Gesetzesänderung stellt klar, dass Käufer und Verkäufer die Vermittlungsgebühren in der Regel hälftig tragen.

Die gesetzliche Regel schützt insbesondere den Käufer: Er muss seine Hälfte erst leisten, nachdem der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. Eine höhere Belastung des käufers gegenüber dem verkäufer ist ausgeschlossen und macht die Vereinbarung unwirksam.

Gesetzliche Grundlage: § 656c BGB und § 656d BGB

Die Normen definieren die Verteilungspflicht und legen die Voraussetzungen für wirksame Vereinbarungen fest. Abweichungen sind nur innerhalb der gesetzlichen Leitplanken zulässig.

Hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer im Regelfall

In Praxisexposés und Makleraufträgen wird meist die hälftige Aufteilung dokumentiert. Prozentuale Sätze variieren regional; konkrete Zahlen folgen in der Übersicht zu regionalen Spannen.

Zahlungsreihenfolge: Käufer zahlt erst nach Zahlung des Verkäufers

Die Zahlungsreihenfolge schafft Transparenz und verhindert Vorbelastungen des käufers. Bei Abweichungen empfiehlt sich eine schriftliche Fixierung im Maklerauftrag und eine eindeutige Rechnungsstellung.

• Regelung seit dezember 2020: ausgeglichene Verteilung bei Kaufverträgen.
• Courtage setzt eine nachweisbare Vermittlung und den Abschluss des Hauptvertrags voraus.
• Bei Streit: Prüfung auf Gesetzeskonformität und Dokumentation der Zahlflüsse.

Regionale Spannen: Höhe der Maklerprovision beim Kauf

Regional variieren die Sätze, die beim Immobilienverkauf als Vermittlungsvergütung üblich sind. Es gibt keine feste gesetzliche Höhe; stattdessen prägen Markt und Wettbewerb das Niveau.

Übliche Bandbreite je Bundesland

In vielen Bundeslandern bewegt sich die Höhe maklerprovision beim Erwerb meist zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer, die separat ausgewiesen werden muss.

• Sätze: meist 3–7 Prozent des Kaufpreises, jeweils zuzüglich mehrwertsteuer.
• Regional: Unterschiede entstehen durch Nachfrage, Angebot und Wettbewerb.
• Transparenz: die konkrete maklergebühr sollte im Exposé oder Vertrag stehen.
• Gerichtliche Hinweise: Urteile wie BGH I ZR 5/15 zeigen, dass überregionale Ausreißer kritisch sind.

Warum der Kaufpreis die Berechnungsbasis ist

Der kaufpreises bildet die gängige Basis, weil die Leistung des maklers an der vermittelten immobilie und dem erzielten Preis bemessen wird. So bleibt die Berechnung nachvollziehbar und vergleichbar.

Kaution, Maklerprovision & Co. – welche Zusatzkosten entstehen.

Wesentliche Posten, die beim Umzug oder beim Erwerb einer Immobilie regelmäßig zusätzlich anfallen, sind kompakt zusammengefasst.

Typische Positionen: Sicherheitsleistung bei der Vermietung, maklercourtage oder maklergebühr, Notar- und Grundbuchentgelte sowie staatliche Abgaben beim Kauf und Verkauf.

• Kurzfristige Liquidität: Raten für Sicherheiten, Courtage und Kaufnebenkosten.
• Höhe: bei Mietverhältnissen zwei bis drei Nettokaltmieten; beim Kauf meist prozentuale maklerprovision bezogen auf die immobilie.
• Ausweisung: maklergebühren erscheinen in Exposé oder Rechnung, oft inklusive Mehrwertsteuer.
• Zahlungszeitpunkt: Sicherheiten zum Mietbeginn, Courtage bei Unterzeichnung, notarielle Entgelte nach Beurkundung.
• Dokumentation: Rechnungen und Quittungen aufbewahren, um spätere Abrechnungen zu klären.

Die Zurechnung der maklerkosten unterscheidet zwischen vermietung und kauf. Rechtliche Grenzen setzen Obergrenzen und Reihenfolgen bei Zahlungen. Verhandlungsräume bestehen bei der Höhe und Modalität, bleiben aber an gesetzliche Leitlinien gebunden.

Transparente Belege und frühzeitige Klärung von Konditionen reduzieren Überraschungen. Unzulässige Umlagen oder überhöhte Ablösen verfälschen den Gesamtaufwand und sollten geprüft werden.

Maklervertrag: Zustandekommen, Textform und schlüssiges Verhalten

Der Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten bei der Vermittlung klar und nachprüfbar. Er kann formlos vereinbart werden, doch die Textform schafft Beweissicherheit.

Wirksamer Vertrag: Textform nach BGB ausreichend

Nach dem geltenden gesetz reicht die Textform. Eine E‑Mail, ein Fax oder ein Brief dokumentieren die Abrede und erleichtern spätere Nachweise.

Hinweispflichten des Maklers in Exposés und Anzeigen

Immobilienmakler müssen in Exposés und Inseraten deutlich auf eine anfallende Provision hinweisen. Eindeutige Formulierungen zur Höhe und Fälligkeit schützen die Durchsetzbarkeit.

• Textform genügt; E‑Mails sichern die Nachweisbarkeit des maklervertrags.
• Konkludentes Verhalten kann Vertragswirkung entfalten, wenn der Provisionshinweis klar war.
• Wer makler beauftragt, sollte Leistung, Satz und Fälligkeit schriftlich festhalten.
• Fehlende oder unklare Hinweise können Ansprüche nach BGH‑Rechtsprechung gefährden.

Anspruch auf Courtage: Voraussetzungen nach § 652 BGB

Nur bei nachgewiesener vermittlungshandlung entsteht ein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf Courtage. Entscheidend sind drei Elemente: die Tätigkeit des Maklers, ein wirksamer vertrag und der Abschluss des Hauptvertrags.

Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und erfolgreicher Vertragsschluss

Ein Provisionsanspruch setzt eine konkrete Nachweis- oder Vermittlungshandlung voraus, die kausal zum Miet- oder kaufvertrag führt.

Die Grundlage bildet ein wirksamer vertrag in Textform. Fehlen Form oder klare Vereinbarungen, schwächt das den Anspruch.

Unwirksame Provisionsforderungen erkennen und zurückfordern

Überhöhte oder unrechtmäßige Forderungen lassen sich anfechten. Beispiele sind fehlende Hinweis-pflichten oder deutlich über dem regional üblichen Satz liegende Forderungen (vgl. OLG‑Entscheidungen).

• Belege wie Exposé, E‑Mail‑Korrespondenz und Rechnungen sichern den Nachweis.
• Maklercourtage wird nur fällig, wenn die Tätigkeit ursächlich war.
• Schon gezahlte Beträge können zurückgefordert werden, wenn Anspruchsvoraussetzungen fehlen.
• Prüfung von Satz, Bemessungsgrundlage und Zeitpunkt der Fälligkeit verhindert spätere Streitigkeiten.

Verhandeln mit dem Makler: Spielräume strategisch nutzen

Beim Verhandeln mit dem Makler lassen sich oft mehrere Kostenfragen zu Ihren Gunsten klären. Handeln lohnt sich, solange der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben ist.

Frei verhandelbar bis zur Unterzeichnung

Vor Vertragsabschluss sind Honorarhöhe und Zahlungsmodalitäten verhandelbar. Nutzen Sie diesen Zeitraum, um klare Zahlungen und Fristen zu vereinbaren.

Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer geschickt gestalten

Die Verteilung der Kosten kann in der Praxis flexibel geregelt werden. Verkäufer und vermieter lassen sich oft auf eine faire Aufteilung ein.

• Konkrete Beträge und Fälligkeit schriftlich festhalten.
• Prüfen, ob eine hälftige Aufteilung möglich ist.
• Dokumente wie Rechnung und Vertrag für spätere Nachweise sichern.
• Bei Unklarheiten rechtliche Beratung früh einholen.
• Transparenz schützt sowohl mieter als auch Käufer vor Überraschungen.

Keine Provision bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Bei preisgebundenen wohnungen und Sozialwohnungen dürfen Makler keine Gebühr verlangen. Diese regelung schützt mieter in förderbedürftigen Segmenten.

Makler dürfen keine verdeckten Umlagen vereinbaren. Vor Vertragsabschluss sollten Exposé und Mietangebot die Provisionsfreiheit klar ausweisen.

Ablösezahlungen für Einbauten: erlaubte Grenzen und typische Fallstricke

Ablösezahlungen für Einbauten sind häufig Streitpunkt bei Wohnungswechseln. Entscheidend ist, Ablösen klar von Provisionen zu trennen und die Höhe nachvollziehbar zu begründen.

Maximal fünfzig Prozent des Zeitwerts für gebrauchte Möbel

Bei gebrauchten Einbauten gilt als Faustregel: maximal 50 % des Zeitwerts. Höhere Forderungen sind unzulässig und können zurückgefordert werden.

Zahlungen, die offensichtlich überhöht sind, lassen sich rechtlich geltend machen. Rückforderungen sind innerhalb von drei Jahren möglich.

Umgehungsversuche der Courtage erkennen

Manche versuchen, maklergebühren durch aufgeblasene Ablösen zu kaschieren. Solche Vermischungen schaffen Intransparenz und sind problematisch.

• Ablöse ist ein Kaufpreis für Möbel oder Einbauten und unabhängig von maklercourtage zu prüfen.
• Obergrenze: maximal die Hälfte des Zeitwerts bei gebrauchten Gegenständen.
• Typische Fälle: überteuerte Küchen, die Provision kompensieren sollen.
• Bei Verdacht: schriftlich beanstanden, Belege anfordern und rechtlich prüfen lassen.
• Dokumentation von Zustand und Rechnungen erleichtert Rückforderungen und Klärung der Kosten.

So wird die Gesamtsumme kalkuliert: Praxisbeispiele für Miete und Kauf

Konkrete Rechenbeispiele zeigen, wie sich Einmalzahlungen und laufende Posten zu einer Gesamtsumme addieren. Die Übersicht trennt Mietfälle von Kauffällen, nennt typische Beträge und zeigt die Reihenfolge der Zahlungen.

Mietfall: Nettokaltmieten, Sicherheiten und Nebenkosten

Beispiel: Nettokaltmiete 800 € monatlich. Sicherheitsleistung zwei Monatskaltmieten = 1.600 €.

Eventuelle maklerkosten dürfen höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich mehrwertsteuer betragen. Hinzu kommen anteilige Nebenkosten und erste Monatsmiete bei Einzug.

• Gesamtanforderung zum Einzug: erste Miete + Sicherheitsleistung + mögliche Courtage innerhalb der Obergrenze.
• Ratenvereinbarungen für die Sicherheitsleistung sind möglich, wenn vertraglich festgehalten.
• Belege für alle Zahlungen sichern Nachvollziehbarkeit.

Kauffall: Prozentsatz auf den Kaufpreis, Steuern, Notar und Grundbuch

Maklerkosten werden prozentual auf den kaufpreises berechnet. Übliche Sätze liegen bei 3–7 % zzgl. mehrwertsteuer.

Beispielrechnung: Kaufpreis 300.000 €, Courtage 5 % = 15.000 € zzgl. MwSt. Nach der Regel seit 12/2020 teilen sich käufer und verkäufer meist die Courtage hälftig.

• Zusätzlich fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an; diese sind gesondert zu zahlen.
• Der kaufvertrag selbst regelt nicht automatisch die Courtage; die Vereinbarung ergibt sich aus Maklerabrede und Gesetz.
• Für den käufer empfiehlt sich eine Zahlungsübersicht, damit Notar, Finanzamt und makler termingerecht bedient werden.

Zeitpunkt der Zahlung: Fälligkeit von Kaution und Provision

Fälligkeitstermine legen fest, wann welche Posten zu leisten sind und welche Liquidität sofort erforderlich ist. Eine klare Aufteilung zwischen Miet- und Kaufverkehr reduziert Missverständnisse.

Unterschiede zwischen Miet- und Kaufverträgen

Bei Mietverhältnissen wird die provision in der Regel mit Unterzeichnung des vertrag fällig. Die Sicherheitsleistung ist meist zum Mietbeginn zu leisten; Ratenvereinbarungen sind möglich, wenn vertraglich vereinbart.

Beim kauf gilt die Courtage üblicherweise mit Beurkundung als fällig. Wichtig: Der käufer zahlt erst, nachdem der verkäufer nachweislich seinen Anteil geleistet hat.

• Bei Mietverhältnissen: provision bei Unterzeichnung; Sicherheitsleistung separat bei Einzug.
• Beim Kauf: Courtage nach Beurkundung; parallele Zahlungen an Notar, Grundbuch und Finanzamt beachten.
• Obergrenzen: nettokaltmieten und nettokaltmieten plus beziehen sich auf die maximale mietprovision und nicht auf die Höhe der Sicherheitsleistung.
• Rechnungsangaben und Fristen des maklers prüfen, Quittungen und Kontoauszüge als Nachweis aufbewahren.

Fazit

Transparente Regeln schützen beide Parteien bei Kostenfragen rund um Vermittlung und Verkauf einer Immobilie. Klar dokumentierte Absprachen verhindern Überraschungen und schaffen Planungssicherheit.

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Bei Vermietung greift das Bestellerprinzip: wer makler beauftragt, trägt in der Regel die Courtage. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die maklerprovision meist hälftig.

Ein schriftlicher maklervertrag, deutliche Provisionshinweise und Vergleichswerte aus der Region helfen, die Höhe einzuordnen. Verhandlungsspielraum besteht bis zur Unterzeichnung des Vertrags.

Sorgfältige Dokumentation aller Vermittlungsleistungen, Rechnungen und Fristen schützt die Parteien und erleichtert die Klärung von Ansprüchen im Streitfall.